تعانى السوق العقارية من حالة ركود عير مسبوقة نتيجة عدم اقبال المواطنين على شراء وحدات سكنية بسبب الارتفاع الجنونى فى الأسعار وتراجع القدرة الشرائية .
حالة الركود دفعت كبرى الشركات العقارية إلى الإعلان عن عروض مغرية بأقساط تصل إلى 10 و12 سنة وصفر مقدمات في خطوة أثارت الجدل في السوق العقارية، المهددة بحدوث فقاعة عقارية، وهو ما يثير تساؤلات حول مصير السوق العقاري واستقراره في المستقبل، وهل تدخل مصر في فقاعة عقارية؟ أم أن أسعار العقارات تنهار وتباع بأقل من نصف سعرها؟.
كانت السوق العقارية من أبرز القطاعات الاقتصادية التي شهدت زيادة هائلة في أسعارها بمختلف المدن خصوصًا في القاهرة والمدن الكبرى، مما يعكس تباينًا كبيرًا بين الأسعار الفعلية والقدرة الشرائية للمواطنين، ويترافق ذلك مع ظواهر تتعلق بعروض مشروعات عقارية ضخمة وتضخم في العرض مقارنةً بالطلب الفعلي.
وفي ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي تشهدها البلاد، وحالة الركود الاقتصادي وتقلص الطلب على العقارات، قامت العديد من الشركات العقارية باتخاذ إجراءات جديدة للتكيف مع هذه التحديات بتقديم تسهيلات في الدفع تشمل عروضا تتيح للعملاء شراء الوحدات العقارية دون دفع مقدم وتقسيط مريح، وذلك من أجل تحفيز الطلب في السوق العقارية عبر تخفيف العبء المالي على العملاء وتشجيعهم على إتمام عمليات الشراء.
حالة ركود
في هذا السياق، أكد الخبير التنموي والعقاري الدكتور الحسين حسان، أن الفترة السابقة شهدت تزايدا كبيرا في في سوق العقارات بوجود مليون و200 ألف وحدة سكنية، وأكثر من 38 مدينة من مدن الجيل الرابع، مشيرا إلى تزايد الزحف العمراني بنسبة 7% لكن هناك مؤثرات وظروف اقتصادية تؤثر على فكرة شراء العقارات بشكل كبير.
وقال «حسان» في تصريحات صحفية: إن هناك عروضا متعددة في السوق العقارية في المدن القديمة والجديدة، مؤكدا أن كل هذه مؤثرات رئيسية على العرض والطلب”.
وكشف أن هناك ركودا في سوق العقارات بسبب الظروف الاقتصادية والأولويات الخاصة بكل مواطن، حيث بدأ المواطنون في الإحجام عن شراء العقارات؛ نظرًا للتكلفة الكبيرة.
وأشار «حسان» إلى أن هناك تسهيلات في الدفع عند شراء العقارات من قبل الشركات العقارية؛ بسبب الركود الشديد، مؤكدا أنه من المفترض يكون هناك تقليل في أسعار العقارات، لا سيما أن التكلفة أقل بكثير من سعر البيع، والذى قد يصل إلى أكثر من 10 أضعاف التكلفة الحقيقية مما يؤثر على المواطن بشكل سيء خاصة في عدم الإقبال على الزواج بسبب التكاليف العالية.
القدرة الشرائية
وقال الخبير المالي والاقتصادي الدكتور شريف محجوب: إن “الظروف الاقتصادية الراهنة رسمت مشهدًا مختلفًا للسوق العقاري، يتسم بوفرة المعروض وتراجع الطلب نتيجة لتدهور القدرة الشرائية”.
وأوضح «محجوب» في تصريحات صحفية أن أسعار العقارات تأثرت بشكل مباشر بارتفاع أسعار الدولار، مما أدى إلى زيادة تكلفة مدخلات البناء من أراضٍ ومواد خام مثل الحديد والأسمنت، موضحاً أن هذا الارتفاع غير المسبوق في الأسعار جعل العرض وفيراً، لكنه لا يواجه طلباً حقيقياً في ظل ضعف القوة الشرائية للأسر المصرية، التي تعاني من تدني الدخول مقارنة بموجات التضخم المستمرة.
وأشار إلى أن المطورين العقاريين، اعتمدوا استراتيجيات متباينة للتعامل مع تباطؤ المبيعات وقلة الطلب، فمنهم من استهدف الفئة الأكثر قدرة على الشراء من خلال طرح مشاريع عقارية فاخرة مثل الشقق الفندقية التي توفر مستوى عالياً من الرفاهية والخدمات وفي المقابل، لجأ مطورون آخرون إلى تقديم تسهيلات مثل فترات تقسيط أطول تصل إلى عشر سنوات بدون فوائد، أو تقليص مساحات الوحدات لتحقيق أسعار أقل تناسب شريحة أكبر من المشترين .
وأكد «محجوب» أن هذه المحاولات تهدف إلى خفض الأسعار تدريجياً لتتلاقى مع مستويات الطلب، مما قد يحرك السوق بشكل محدود متوقعا عدم وجود زيادات ملحوظة في الأسعار خلال الفترة القادمة، نظراً لتباطؤ الطلب واستمرار الضغوط التضخمية، وأضاف: أي ارتفاع جديد في الأسعار سيعتمد بشكل أساسي على حدوث تعويم جديد للعملة أو موجة تضخم أخرى قد تدفع المستثمرين إلى العقارات كملاذ آمن.
وشدد «محجوب» على أن السوق العقاري يحتاج إلى سياسات متوازنة تستهدف دعم الطلب، خاصة عبر تحسين مستوى الدخول الشهرية للأسر، بجانب استمرار المطورين في تقديم حلول مبتكرة لتحريك المبيعات في ظل الأوضاع الاقتصادية الراهنة.
فقاعة عقارية
وأكّد الخبير الاقتصادي الدكتور السيد خضر، وجود فقاعة عقارية بالفعل في سوق العقارات، مما يؤدى إلى إحداث ركود اقتصادي في ظل استمرار التوترات والصراعات في منطقة الشرق الأوسط والتي انعكست سلبا على سوق العقارات، وعلى القوة الشرائية.
وقال «خضر» في تصريحات صحفية ، إن “تراجع الطلب على العقارات له تأثير على المبيعات والركود، مما أثر على مبيعات المطورين وجعلها أصعب، لافتا إلى أن هناك عملية تأجيل للشراء من المواطنين، حيث يؤجلون قرارات الشراء حتى تتحسن الظروف الاقتصادية”.
وأضاف أن وجود فقاعة عقارية يؤثر على التمويل وارتفاع أسعار الفائدة ويؤدي إلى زيادة تكاليف الاقتراض والتي تجعل الحصول على تمويل شراء العقار أكثر صعوبة، مما يحد من القدرة الشرائية للمواطنين، مؤكدا أن البنوك أصبحت أكثر حذرًا في منح القروض، مما يزيد من صعوبة الحصول على تمويل.
وأشار «خضر» إلى أن وجود فقاعة عقارية أدى إلى زيادة في أسعار الإيجارات بسبب نقص المعروض، وتراجع مستوى المعيشة للمواطنين، موضحا أن الركود فرصة للمستثمرين الذين يبحثون عن عقارات بأسعار مخفضة.
وأرجع الركود في سوق العقارات، إلى عدة عوامل، منها ارتفاع أسعار الفائدة، مما يؤدي إلى زيادة تكلفة الاقتراض، ويقلل من قدرة المشترين، مؤكدا أن أسعار العقارات ترتفع بشكل أسرع من الدخل، مما أدى إلى تجنب الشراء، وزيادة العرض، حيث إن تزايد العرض قد يؤدي إلى تراجع الأسعار وبالتالي ركود السوق، إضافة إلى الظروف الاقتصادية التي تؤثر على قدرة الأفراد على شراء المنازل، وكذلك الأحداث العالمية والحروب المجاورة والأزمات السياسية.
وأكد «خضر» أن الركود أدى إلى انهيار كبير في مبيعات العقارات، مما أثر على مطوري العقارات والمستثمرين، لافتا إلى أن هناك حالة من ارتفاع الأسعار بشكل يتجاوز القيم الحقيقية.
